Gdy nabywca nieruchomości nieprawidłowo zaliczy wierzytelność na cenę nabycia

Leszek Bloch        05 września 2018        Komentarze (0)

Egzekucja z nieruchomości często obfituje w momenty dramatyczne. I nie chodzi tu tylko o obrazy znane z nastawionych na sensację reportaży telewizyjnych eksponujących dramat egzekwowanego dłużnika. Emocje przeżywają także wierzyciele oczekujący na środki z planu podziału,  jak również nabywcy nieruchomości. Pewnie myśląc o nabywcach staje Ci w oczach nerwowa licytacja w sądzie. To też, ale nie tylko.

Sąd Najwyższy rozpatrywał niedawno sprawę nabywcy, który nieprawidłowo zaliczył wierzytelność na poczet ceny nabycia – wskutek czego sąd pierwszej instancji orzekł utratę skutków przybicia i przepadek kwoty wpłaconej tytułem rękojmi. Przyznasz chyba, że mógł to dla nabywcy być dramat….nie dość, że nie nabyłby własności nieruchomości to przepadłaby mu rękojmia.

Przepis art. 968 k.p.c. uprawnia nabywcę do zaliczenia na poczet ceny własnej wierzytelności lub jej części, jak również wierzytelności innego wierzyciela jeśli wyraził na to zgodę – rzecz jasna pod warunkiem, że wierzytelności te znajdują pokrycie w cenie nabycia.

Niby proste ale nie do końca gdyż …nie każda wierzytelność może być zaliczona na poczet ceny. Dlaczego ? Otóż zwykle suma egzekwowanych wierzytelności znacznie przekracza sumę uzyskana z egzekucji. Mówiąc wprost: pieniędzy z egzekucji nie starcza na pokrycie roszczeń wszystkich wierzycieli.

Oceny, czy wierzytelność może być zaliczona na poczet ceny dokonuje się w oparciu o przepis art. 1025 k.p.c., który traktuje o kolejności zaspokajania roszczeń poszczególnych kategorii. Nie będę przytaczał treści w/w przepisu bowiem jest za obszerny. Dość powiedzieć, że w pierwszej kolejności zaspokajane są koszty egzekucyjne zaś później należności alimentacyjne co często skłania dłużników do działań mających na celu wpływ na kształt planu podziału (pisałem o tym tutaj i tutaj).

Nabywca może zaliczyć na poczet ceny tylko taką swoją wierzytelność, która prawdopodobnie zostanie zaspokojona na podstawie sporządzonego w przyszłości planu podziału sumy uzyskanej przez egzekucję z nieruchomości. Podobnie jest z wierzytelnością innego wierzyciela, który zgodził się na zaliczenie.

Ma to o tyle istotne znaczenie, że od daty zapłaty ceny – do daty wypłaty środków przypadających poszczególnym wierzycielom – zgodnie z prawomocnym planem podziału – mija zwykle sporo czasu, nawet gdy nikt nie składa żadnych środków zaskarżenia. Zamrożenie środków na kilka lat nikomu się nie uśmiecha 🙂

Wyliczenie kwoty wierzytelności mającej przypadać w przyszłości z planu podziału, którą będzie można zaliczyć na poczet ceny nie jest sprawą łatwą. Wiem co mówię: nie raz i nie dwa obserwowałem walkę o pieniądze w ramach planu podziału lub nawet w niej uczestniczyłem i zmiany planu podziału to rzecz w egzekucji można powiedzieć – powszednia 🙂 Z uśmiechem przypominam sobie np: epistoły pewnego profesjonalnie reprezentowanego wierzyciela, w których z uporem godnym lepszej sprawy obstawał, że jego dalsza hipoteka przymusowa powinna mieć pierwszeństwo przed wcześniejszą umowną 🙂 Nie raz i nie dwa widziałem też zmiany planu podziału przez sąd drugiej instancji.

Wracając do tematu: na etapie planu podziału przepisy (art. 1037 k.p.c.) wyraźnie przewidują obowiązek sądu czuwania  nad jego prawidłowym sporządzeniem i prawidłowością zaliczania przez nabywcę na poczet ceny nabycia własnej wierzytelności. Wówczas sąd może wezwać nabywcę do zapłaty różnicy.

Art. 1037. § 1. Jeżeli przy sporządzaniu planu podziału okaże się, że nabywca uiszczając cenę, potrącił wierzytelność, która się w niej nie mieści, sąd postanowieniem zobowiąże nabywcę do uzupełnienia ceny w ciągu tygodnia. Na postanowienie sądu przysługuje zażalenie.

§ 2. W planie podziału sąd wymieni osoby, dla których przypadająca od nabywcy suma jest przeznaczona. W tej części plan podziału stanowić będzie dla nich tytuł egzekucyjny przeciwko nabywcy.

§ 3. Wierzyciel, któremu przydzielono roszczenie przeciwko nabywcy, nabywa z mocy samego prawa hipotekę na sprzedanej nieruchomości. Ujawnienie hipoteki w księdze wieczystej lub zbiorze dokumentów następuje na wniosek wierzyciela.

Tak jest później tj. przy podziale. Natomiast wcześniej – na etapie zapłaty ceny przez nabywcę przepisy brzmią tak:

Art. 968. § 1. Nabywca może zaliczyć na poczet ceny własną wierzytelność lub jej część, jeżeli znajduje ona pokrycie w cenie nabycia.

§ 2. Za zgodą wierzyciela, którego wierzytelność znajduje pokrycie w cenie nabycia, nabywca może tę wierzytelność zaliczyć na poczet ceny. Zgoda wierzyciela powinna być stwierdzona dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym lub wyrażona do protokołu sądowego nie później niż w terminie, w którym nabywca ma obowiązek uiścić cenę nabycia.

Art. 969. § 1. Jeżeli nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają. Uiszczoną część ceny zwraca się. Następstwa te sąd stwierdza postanowieniem, na które przysługuje zażalenie.

§ 2. Od nabywcy nie składającego rękojmi, który nie wykonał warunków licytacyjnych, ściąga się rękojmię w trybie egzekucji należności sądowych.

§ 3. Z rękojmi utraconej przez nabywcę lub od niego ściągniętej pokrywa się koszty egzekucji związane ze sprzedażą, a resztę przelewa się na dochód Skarbu Państwa

Tak też było w zasygnalizowanej na początku sprawie: Sąd Rejonowy wezwał nabywcę nieruchomości do uiszczenia reszty ceny, zaś ten złożył na podstawie art. 968 § 2 k.p.c. wniosek o zaliczenie poczet ceny nabycia wierzytelności innego wierzyciela przy czym przedłożył stosowną zgodę. Następnie Sąd Rejonowy stwierdził wygaśniecie skutków przybicia udzielonego na rzecz nabywcy oraz przepadek rękojmi z uwagi na błędne wyliczenia kwoty możliwej do zaliczenia (nabywca nie uwzględnił zaspokajanych w pierwszej kolejności kosztów egzekucyjnych). rozpatrujący zażalenie nabywcy Sąd Okręgowy powziął poważne wątpliwości i sprawa trafiła do Sądu Najwyższego który na pytanie

„Czy nabywca licytacyjny nieruchomości, który na podstawie art. 968 § 2 k.p.c. zalicza na poczet ceny wierzytelność innego wierzyciela, a który błędnie przyjmuje, że wierzytelność ta znajduje pokrycie w cenie nabycia, powinien zostać wezwany przez Sąd do uiszczenia brakującej części ceny przed zastosowaniem rygoru z art. 969 k.p.c.?”

podjął uchwałę o sygn. akt III CZP 60/18 następującej treści:

Nabywca licytacyjny nieruchomości, który dokonuje na podstawie art. 968 § 2 k.p.c. zaliczenia na poczet ceny nabycia wierzytelność innego wierzyciela za jego zgodą, błędnie przyjmując, że wierzytelność ta z uwagi na jej wysokość i zasady pierwszeństwa zaspokojenia wynikające z art. 1025 k.p.c. znajduje pokrycie w cenie nabycia, powinien zostać wezwany przez sąd do uiszczenia brakującej części ceny w terminie określonym w art. 967 k.p.c., pod rygorem przewidzianym w art. 969 § 1 k.p.c.

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Dziękuję, że chcesz skomentować mój artykuł! Jednak jeśli szukasz pomocy w swojej sprawie to musisz wiedzieć, że moja odpowiedź ma charakter odpłatny. W tym celu skontaktuj się ze mną, korzystając z zakładki Kontakt.

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Radcy Prawnego Leszek Bloch Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Radcy Prawnego Leszek Bloch z siedzibą w Lublinie.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem bloch.kancelaria@gmail.com.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: