Przekonaj się że korzyści płynące z ustanowienia hipoteki to nie tylko przywilej pierwszeństwa zaspokojenia z sumy uzyskanej z egzekucji nieruchomości.
Być może widząc już wpisaną przed Tobą hipotekę innego wierzyciela zastanawiasz się nad sensem wpisu hipoteki na swoją rzecz.
Być może odpuszczasz wpis hipoteki w trakcie egzekucji.
Być może rezygnujesz z wpisu hipoteki gdy nie zapewni Ci ona pierwszeństwa zaspokojenia przed innymi wierzycielami.
Zanim zrezygnujesz zastanów się dwa razy. Koszty wpisu hipoteki są relatywnie niskie w stosunku do możliwych korzyści.
Załóżmy następującą sytuację: wpisujesz hipotekę przymusową gdy już trwa egzekucja z nieruchomości. To czynność tylko z pozoru pozbawiona sensu. Co prawda – taka hipoteka nie będzie korzystała z pierwszeństwa zaspokojenia – ale zostajeszcz wierzycielem hipotecznym.
Co to daje?
Podam Ci kilka przykładów z jakimi miałem do czynienia.
Reprezentowałem niedawno wierzyciela w egzekucji z nieruchomości w Olkuszu. Przedmiotem egzekucji było spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Kilkunastu wierzycieli w tym kilku hipotecznych. Pierwsza licytacja: wywołanie 3/4 ceny oszacowania. Na pierwszej licytacji nie pojawił się żaden nabywca. Kilku wierzycieli złożyło wnioski o przejęcie tego prawa, wielu za cenę wyższą niż wywoławcza. Jakież było ich zdziwienie gdy sąd przyznał prawo wierzycielowi hipotecznemu – jedynemu spośród wierzycieli hipotecznych który złożył wniosek o przejęcie. W dodatku zaoferował najniższą pośród oferowanych przez wszystkich innych wierzycieli cenę – cenę wywoławczą. Otóż w przedstawionej sytuacji jedynie wierzyciel hipoteczny mógł na pierwszej licytacji z prawa przejęcia skorzystać. I w dodatku wierzyciel hipoteczny nie musiał wpłacać rękojmi – co przecież też nie jest bez znaczenia.
W innej sprawie kilka lat temu wpisałem hipotekę przymusową w trakcie egzekucji ale nieruchomość nie znalazła nabywców zarówno na pierwszej jak i na drugiej licytacji. W konsekwencji egzekucja z nieruchomości została umorzona. Hipoteka natomiast została. Pół roku temu wierzyciel hipoteczny otrzymał od komornika zawiadomienie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości przez innego wierzyciela. Wierzyciela hipotecznego komornik zawiadamia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości z urzędu. Gdyby ów wierzyciel nie był wierzycielem hipotecznym komornik nie zawiadomiłby go z urzędu o egzekucji – a tak może w niej uczestniczyć.
Idźmy dalej – po drugiej bezskutecznej licytacji i umorzeniu egzekucji z nieruchomości dłużnik może swobodnie dysponować nieruchomością. Jeśli wpisałeś na niej hipotekę to raczej z Tobą aniżeli z wierzycielami niezabezpieczonymi hipotecznie będzie skłonny dogadywać się dłużnik czy ewentualny nabywca nieruchomości.
Kolejna sytuacja: śmierć właściciela nieruchomości nie powoduje wygaśnięcia hipoteki. Stawia to wierzyciela hipotecznego w nieco innej pozycji w stosunku do spadkobierców aniżeli innych wierzycieli.
Idźmy dalej: upadłość dłużnika powoduje umorzenie egzekucji zaś hipoteka zostaje. Wierzytelność hipoteczna zostaje umieszczona na liście wierzytelności z urzędu nawet gdy wierzyciel hipoteczny nie zgłosi swojej wierzytelności – podczas gdy inni wierzyciele takiego przywileju nie posiadają.
Przedawnienie: wierzyciel hipoteczny ma uprzywilejowaną pozycję w kontekście przedawnienia.
Rzadkie ale tym bardziej ciekawe wykorzystanie „hipoteki na hipotece” opisał ostatnio mec. Zbigniew Korsak we wpisie http://spkomandytowa.pl/hipoteka-na-hipotece-rzecz-o-upartym-wierzycielu-i-jego-pelnomocniku-czyli-czy-ktos-widzial-dziub-dziuba-vol-2/
{ 6 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Miałem kilka przypadków, gdzie dłużnicy pojawiali się nawet po 10-15 latach od ostatniego kontaktu i wielu bezskutecznych egzekucji na przestrzeni tych lat, w celu „dogadania się” aby wykreślić hipotekę, mimo tego że dla mnie to już były należności w zupełności stracone, także potwierdzam warto zadbać o hipotekę, najlepiej już przed egzekucją.
Też miałem takie przypadki. Kontaktował się dłużnik bądź nabywca nieruchomości.
Celnie i w punkt.
Dobre podsumowanie plusów wpisywania hipoteki.
Czasami wbrew pierwszemu wrażeniu i sytuacji dłużnika – warto. Wypadkowa kosztów do zysków wypada na bardzo mocny plus hipoteki.
Dziękuję za podlinkowanie hipoteki na hipotece.
Zbigniew Korsak
Czasem wierzycieli trudno przekonać do sensu ustanawiania hipoteki „nie biorącej”. Niektóre rozwiązania można ocenić i docenić z jedynie perspektywy doświadczenia dlatego radzę wierzycielom konsultacje z praktykami.
W sumie koszt administracyjno-sądowo-skarbowy wpisania hipa to z zapasem 300 zł. Wliczając w to opłatę skarbową dla niezbędnego pełnomocnika + koszty uzyskania dodatkowego tytułu wykonawczego, czy znaczki pocztowe.
Za przywilej trzymania ręki na pulsie co się dzieje z nieruchomością?
Wiesz o większości czynności komornika, licytacjach, planach podziału.
Do tego często się okazuje że przy sprzedaży, czy innej czynności związanej z nieruchomością, nagle znajdują się pieniądze. Nabywca, czy zainteresowany za oświadczenie o wykreśleniu hipoteki chętnie otwiera portfel…
Czy warto wpisywać hipotekę? Zdecydowanie warto!
Zbigniew Korsak
Słuchajcie tego Mecenasa – bo wie co mówi 🙂